Μεταβίβαση ακινήτων: Διευκρινιστικές οδηγίες από την ΑΑΔΕ για τους τρόπους πληρωμής
Πλέον η πληρωμή πρέπει να γίνεται αποκλειστικά μέσω τραπεζικών μέσων.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εξέδωσε διευκρινιστικές οδηγίες για την εφαρμογή του νέου πλαισίου που καθορίζει τη διαδικασία καταβολής του τιμήματος στις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ακινήτων. Σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου 5073/2023, που τέθηκε σε ισχύ στις 11 Δεκεμβρίου 2023, καταργείται η δυνατότητα χρήσης μετρητών για την εξόφληση τιμήματος στις συναλλαγές αυτές. Πλέον, η πληρωμή πρέπει να γίνεται αποκλειστικά μέσω τραπεζικών μέσων, με στόχο τη διασφάλιση της διαφάνειας και την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής.
Με βάση τη νέα νομοθεσία, κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων, προσυμφώνων ή εξοφλητικών πράξεων, η χρήση μετρητών για την καταβολή του τιμήματος απαγορεύεται. Τα έγγραφα που δεν συμμορφώνονται με την απαίτηση αυτή θεωρούνται αυτοδικαίως άκυρα, δεν μπορούν να μεταγραφούν στα αρμόδια βιβλία και δεν παράγουν έννομα αποτελέσματα ούτε για τους συμβαλλόμενους, ούτε για το Δημόσιο, ούτε για τρίτους.
Επιπλέον, προβλέπονται αυστηρές κυρώσεις για όσους παραβιάζουν τη νομοθεσία. Συγκεκριμένα, στους παραβάτες επιβάλλεται πρόστιμο που ανέρχεται στο 10% του τιμήματος που δεν καταβλήθηκε μέσω τραπεζικού μέσου. Το πρόστιμο αυτό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 10.000 ευρώ, ενώ το ανώτατο όριο ορίζεται στις 500.000 ευρώ.
Παρότι η χρήση τραπεζικών μέσων είναι πλέον υποχρεωτική, προβλέπονται ορισμένες εξαιρέσεις. Ειδικότερα, συμβόλαια που συντάσσονται μετά την 11η Δεκεμβρίου 2023 σε εκτέλεση προσυμφώνων που είχαν υπογραφεί πριν από την ημερομηνία αυτή, μπορούν να περιλαμβάνουν εξόφληση του τιμήματος σε μετρητά. Επίσης, αν μέρος του τιμήματος είχε ήδη καταβληθεί σε μετρητά πριν από την ημερομηνία εφαρμογής του νόμου, οι πράξεις που το πιστοποιούν είναι νόμιμες, εφόσον οι σχετικές συναλλαγές έγιναν εντός των προηγούμενων ρυθμίσεων.
Για παράδειγμα, αν είχε συναφθεί ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής ή συμβόλαιο πώλησης ακινήτου πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2023, όπου αναφερόταν πληρωμή σε μετρητά, τότε οι σχετικές πράξεις εξακολουθούν να είναι έγκυρες, ακόμη και αν το υπόλοιπο του τιμήματος εξοφλείται μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό γίνεται μέσω τραπεζικών μέσων.
Στις περιπτώσεις όπου μέρος ή το σύνολο του τιμήματος είχε ήδη εξοφληθεί σε μετρητά πριν από την εφαρμογή της νέας νομοθεσίας, οι πράξεις αυτές θεωρούνται νόμιμες. Από την 11η Δεκεμβρίου 2023 και μετά, κάθε νέα συναλλαγή που αφορά εξόφληση ή προκαταβολή τιμήματος πρέπει να πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω τραπεζικών εμβασμάτων, επιταγών ή άλλων τραπεζικών μέσων. Η υποχρέωση αυτή ισχύει ακόμα και αν η πράξη εξόφλησης αφορά συμβολαιογραφικά έγγραφα που συντάχθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του νόμου.
Το νέο πλαίσιο απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή από τους συμβολαιογράφους, καθώς έχουν την υποχρέωση να καταγράφουν στο συμβόλαιο τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος, διασφαλίζοντας ότι αυτό έγινε μέσω τραπεζικών μέσων. Εάν παραβιαστεί αυτή η υποχρέωση, εκτός από την ακυρότητα της πράξης, επιβάλλονται και οι προβλεπόμενες χρηματικές κυρώσεις.
