Αυστηρότερη φορολόγηση για αλλοδαπούς ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα – Ο κίνδυνος των τεκμηρίων
Όσοι διατηρούν περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα αλλά είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού θα πρέπει να φροντίσουν να έχουν υποβάλει εγκαίρως τη δήλωση αλλαγής φορολογικής κατοικίας στις ελληνικές φορολογικές αρχές, προσκομίζοντας τα απαραίτητα δικαιολογητικά από τη χώρα διαμονής τους.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων εφαρμόζεται και σε κατοίκους εξωτερικού, ακόμη και όταν το μόνο εισόδημά τους είναι τεκμαρτό και όχι πραγματικό, σε μια απόφαση που αναμένεται να έχει σημαντικές επιπτώσεις στη φορολογική αντιμετώπιση των αλλοδαπών επενδυτών στην Ελλάδα.
Η υπόθεση αφορούσε αλλοδαπό κάτοικο εξωτερικού, στον οποίο οι φορολογικές αρχές καταλόγισαν φόρο εισοδήματος με βάση το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου στην Ελλάδα. Τα διοικητικά δικαστήρια είχαν αρχικά αποφανθεί υπέρ του φορολογούμενου, κρίνοντας ότι η εφαρμογή του τεκμηρίου απαιτεί την ύπαρξη αντίστοιχου πραγματικού εισοδήματος στη χώρα. Ωστόσο, το Συμβούλιο της Επικρατείας ανέτρεψε αυτή την απόφαση, υιοθετώντας την άποψη ότι το τεκμήριο μπορεί να εφαρμοστεί ακόμη και αν ο φορολογούμενος διαθέτει μόνο τεκμαρτό εισόδημα, όπως στην περίπτωση της δωρεάν παραχώρησης κατοικίας.
Με την απόφαση 1769/2024, το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο κατέστησε σαφές ότι η ύπαρξη πραγματικού εισοδήματος δεν αποτελεί προϋπόθεση για την εφαρμογή του τεκμηρίου, γεγονός που επεκτείνει το πεδίο εφαρμογής της φορολογικής νομοθεσίας. Η εξέλιξη αυτή ενδέχεται να επηρεάσει σημαντικά τους αλλοδαπούς επενδυτές στην ελληνική αγορά ακινήτων, ιδίως όσους συμμετέχουν σε προγράμματα όπως το Golden Visa.
Η απόφαση αυξάνει τον φορολογικό κίνδυνο για κατοίκους εξωτερικού που αποκτούν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, καθώς πλέον η φορολογική αρχή μπορεί να επιβάλει φόρο εισοδήματος ακόμη και σε περιπτώσεις όπου το μόνο εισόδημα που δηλώνεται είναι τεκμαρτό. Αυτό σημαίνει ότι ξένοι επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα για τουριστικούς ή επενδυτικούς σκοπούς ενδέχεται να κληθούν να πληρώσουν φόρους που δεν είχαν υπολογίσει, ανεξάρτητα από το αν έχουν πραγματικά εισοδήματα στη χώρα.
Επιπλέον, περιορίζονται οι δυνατότητες αμφισβήτησης των σχετικών φορολογικών επιβαρύνσεων από τους αλλοδαπούς φορολογούμενους. Μέχρι πρότινος, οι κάτοικοι εξωτερικού μπορούσαν να υποστηρίξουν ότι η απουσία πραγματικού εισοδήματος καθιστούσε άκυρη την εφαρμογή του τεκμηρίου. Με τη νέα απόφαση, το Συμβούλιο της Επικρατείας ξεκαθαρίζει ότι οποιοδήποτε εισόδημα, ακόμα και τεκμαρτό, αρκεί για την ενεργοποίηση της σχετικής διάταξης.
Οι ξένοι φορολογούμενοι που αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο φορολογικών επιβαρύνσεων λόγω της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας έχουν ορισμένες δυνατότητες άμυνας, αν και η νέα νομολογία περιορίζει τα περιθώρια αμφισβήτησης του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. H αγορά ακινήτου μέσω εταιρείας μπορεί να αλλάξει τη φορολογική τους αντιμετώπιση, ενώ η λήψη δανείου από ελληνικές ή ξένες τράπεζες αποτελεί μια επιλογή που μπορεί να αποτρέψει την ενεργοποίηση του τεκμηρίου, καθώς η αποπληρωμή δανείου δεν εμπίπτει στον υπολογισμό του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου.
Μια από τις βασικές κινήσεις που μπορούν να κάνουν είναι η επίκληση της Σύμβασης Αποφυγής Διπλής Φορολογίας (ΣΑΔΦ), εφόσον η χώρα διαμονής τους έχει υπογράψει σχετική σύμβαση με την Ελλάδα. Αν αποδείξουν ότι είναι φορολογικοί κάτοικοι άλλης χώρας, μπορούν να επικαλεστούν τη σύμβαση προκειμένου να αμφισβητήσουν την επιβολή ελληνικού φόρου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση ότι διαθέτουν πιστοποιητικό φορολογικής κατοικίας από τις αρμόδιες αρχές του κράτους διαμονής τους.
Μια άλλη μέθοδος άμυνας είναι η προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων που να δείχνουν ότι τα κεφάλαια για την αγορά του ακινήτου προήλθαν από εισοδήματα που έχουν ήδη φορολογηθεί στο εξωτερικό ή από αποταμιεύσεις προηγούμενων ετών. Η τεκμηρίωση της πραγματικής πηγής των κεφαλαίων μέσω τραπεζικών εμβασμάτων από το εξωτερικό μπορεί να λειτουργήσει ως ισχυρό επιχείρημα για τη μη εφαρμογή του τεκμηρίου, εφόσον αποδεικνύεται ότι τα χρήματα δεν αποκτήθηκαν στην Ελλάδα. Παράλληλα, οι φορολογούμενοι έχουν τη δυνατότητα να δηλώσουν εισόδημα που να καλύπτει το τεκμήριο, ώστε να αποφύγουν επιπλέον φορολογικές επιβαρύνσεις. Αυτό μπορεί να γίνει είτε μέσω της δήλωσης εισοδημάτων από το εξωτερικό είτε μέσω της αναγνώρισης τεκμαρτών εισοδημάτων στην Ελλάδα, όπως από τη δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
Όσοι διατηρούν περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα αλλά είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού θα πρέπει να φροντίσουν να έχουν υποβάλει εγκαίρως τη δήλωση αλλαγής φορολογικής κατοικίας στις ελληνικές φορολογικές αρχές, προσκομίζοντας τα απαραίτητα δικαιολογητικά από τη χώρα διαμονής τους. Η ορθή καταγραφή της φορολογικής κατοικίας είναι καθοριστική για την αποφυγή ανεπιθύμητων φορολογικών επιβαρύνσεων. Σε περίπτωση που οι φορολογικές αρχές επιβάλουν φόρους με βάση το τεκμήριο, οι φορολογούμενοι έχουν το δικαίωμα να καταθέσουν ενδικοφανή προσφυγή στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών της ΑΑΔΕ. Αν η προσφυγή τους απορριφθεί, μπορούν να προσφύγουν στο Διοικητικό Δικαστήριο, όπου μπορούν να επικαλεστούν την αρχή της πραγματικής οικονομικής κατάστασης και να αποδείξουν ότι δεν είχαν κανένα πραγματικό εισόδημα στην Ελλάδα.
